Каждый, кто задумался о покупке земли для загородного дома, рано или поздно встает перед выбором: приобрести участок ИЖС или в дачном массиве (СНТ или ДНП). На первый взгляд, отличия существует лишь на бумаге, и обе категории земли предназначены для строительства дома, однако различия все же есть.
ИЖС – индивидуальные жилищное строительство. Категория земли, предназначенная для строительства частного дома не выше трех этажей, на одном участке может быть лишь один жилой дом. ИЖС используется только на землях населенных пунктов.
ДНП – дачное некоммерческое партнерство. То есть фактически данная категория земли предназначена для строительства дачного дома, они могут располагаться далеко от населенных пунктов, на сельскохозяйственной территории.
ЛПХ – личное подсобное хозяйство
СНТ – садоводческое некоммерческое товарищество. Данная земля прежде всего предназначена для ведения садово-огороднических работ, можно построить и домик, но зарегистрироваться в нем не получится.
ОНТ – (огороднические некоммерческие товарищества) Огороднические участки предназначены для огородов. Строить ничего масштабнее теплицы там нельзя.
Основным плюсом СНТ и ДНП является стоимость, которая в разы ниже, чем аналогичный участок на землях ИЖС. При этом на владельца дачного участка ложатся многие ограничения, о которых даже не задумывается собственник участка ИЖС. При использовании земель владелец данного участка в полной мере не сможет распоряжаться ею без согласования с руководством садоводства или дачного кооператива.
По большому счету, рассматривать покупку участка в дачном массиве под строительство жилого дома или участие в ДНП можно лишь в том случае, когда покупка земли ИЖС явно не по карману, при этом имеется возможность в будущем поменять назначение участка, присвоив ему категорию «для индивидуального жилищного строительства».
У обеих категорий есть как плюсы, так и минусы. Давайте рассмотрим их.
Цена на участки ИЖС значительно дороже ДНП и СНТ.
Налоги на на имущество в ДНП значительно ниже ( ИЖС – 1,5%, ДНП – 0,3%)
Размеры участков ИЖС строго регламентированы и ограничены
На ДНП можно вести сельскохозяйственную деятельность, разбить огород, обустроить сад и держать сельскохозяйственных животных. ИЖС в первую очередь предназначены для постройки дома, допустимо возведение гаража, бани. Также можно обустроить сад или огород, а вот держать скот на территории ИЖС нельзя.
Так как участки ИЖС изначально предназначены для строительства частного дома, проще получить налоговый вычет на данное строительство. Земельный участок ИЖС может приниматься в качестве залога в том случае, если владелец будет брать ипотечный крет. В случае же с ДНП и СНТ надо понимать , что не все банки принимают такие участки в качестве залога.
При проживании на участке ИЖС можно оформить постоянную прописку, прикрепиться к поликлинике, школе, детскому саду, записаться в поликлинику, получать посылки по адресу в то время как на территории ДНП и СНТ это значительно сложнее. На участках ДНП и СНТ сложнее оформить постоянную прописку. Получить милицейский адрес можно только через суд.
Перед началом строительства дома на участке ИЖС необходимо согласование проекта и строительных работ с надзорными инстанциями, а построенный дом на участке ИЖС необходимо обязательно регистрировать в БТИ, в то время как при постройке дома на территории ДНП и СНТ это не требуется . Оформление документов займет меньше времени, так как строительство дома и подведение коммуникаций не нужно согласовывать при строительстве дома. К домам построенным на участке ИЖС применяются нормы ГОСТов и СНиПов.
На участках ДНП и СНТ не предусматривается подведение коммуникаций, дорог, строительство школ, детских садов, больниц, почтовых отделений. На ИЖС все коммуникации уже имеются, нужно лишь подключиться к ним. Муниципалитеты обязаны предоставить всю необходимую инфраструктуру для ИЖС – строительство и расчистку дорог, транспорт, медобслуживание и образование, торговые точки. Но надо учитывать, что проведение недостающих коммуникаций, как правило, очень дорого, кроме того, все работы также необходимо согласовывать с вышестоящими инстанциями.
В ДНП и СНТ все решается коллективно, в то время как в ИЖС все возникающие проблемы, будь то ремонт проведенных коммуникаций или обеспечение безопасности, жильцы решают самостоятельно. В ДНП и СНТ при решении каких либо вопросов необходимо получать согласие всех соседей.
Жители ДНП и СНТ осуществляют обслуживание территории за счет членских взносов.
Покупка участка ДНП или СНТ делает владельца членом партнерства, а значит, он может участвовать в собраниях и принимать участие в обсуждении вопросов дальнейшего развития участков.
Отдельно стоит отметить, что можно перевести участок из одной категории земель в другую, однако этот процесс долог и непрост. Так, чтобы перевести землю из ДНП в ИЖС, необходимо собрать пакет документов (кадастровый паспорт, подтверждение права собственности, паспорт), написать заявление и подать его в органы местного самоуправления. Хотя звучит довольно просто, необходимо включить земли в территорию какого-либо населенного пункта, разработать генплан, пройти согласование со множеством инстанций. Ответ со стороны администрации может прийти лишь через несколько месяцев, и нет никакой гарантии, что собственнику не откажут в переводе.
Так же стоит учитывать, что разница между ИЖС и ДНП может размываться в зависимости от конкретной территории и месторасположения.